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Dúvidas sobre Financiamento e FGTS para Compra de Imóveis

Dúvidas sobre Financiamento e FGTS para Compra de Imóveis


14.10.2014

O que é sistema SAC?
É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.

O que é tabela price?
É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.

O que é índice de correção?
É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.

O que é INCC?
Significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais.
Usualmente é utilizado para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.
A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da construção. Atualmente a coleta de dados é feita em 7 capitais do Brasil.

O que é IGP-M?
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços de Mercado é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.

É também utilizado para a correção de contratos de aluguel.

O que é TR?
É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.

Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta?
Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente. Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.

O que é carta de crédito?
A Carta de Crédito é um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto com a averbação de sua construção realizada.

Como os profissionais autônomos, liberais e comerciantes podem comprovar renda?
A renda destes profissionais pode ser comprovada utilizando a média dos depósitos bancários dos últimos seis meses.

É possível utilizar o FGTS para aquisição de imóveis?
Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para pagamento integral ou parcial de imóveis.
Para sua utilização, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação do FGTS, tais como:

O Comprador:
- Possuir 36 meses de contribuição ao FGTS, consecutivos ou não;
- Não possuir financiamento ativo nas condições estabelecidas para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País;
- Não poderá ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana.

O Imóvel:
-
 Deve ser utilizado para moradia do comprador;
- Ser residencial urbano até R$ 750 mil para os Estados de MG, RJ, SP e DF e R$     650 mil para os demais Estados;
-  Apresentar, na data de avaliação, plenas condições de moradia e sem vícios de construção;
- Estar matriculado no Registro de Imóveis e sem impedimentos para sua comercialização;
- Estar localizado no município onde o comprador exerce o seu trabalho principal, incluindo os municípios limítrofes ou na região metropolitana, ou no município em que o comprador comprove residir há pelo menos um ano;
- Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 36 meses.

Posso utilizar o FGTS para o pagamento antecipado do saldo devedor do financiamento parcial ou total da dívida
Se você possui um financiamento de imóvel residencial no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), pode utilizar o valor da sua conta vinculada ao FGTS para pagar parte do saldo devedor (amortização) ou pagar totalmente a sua dívida. Para fazer isso, você deve ter cumprido todas as normas do SFH e do FGTS que eram válidas na época da assinatura do contrato.

Já possuo um crédito imobiliário, posso fazer outro?
Pode, desde que comprove renda suficiente para assumir ambos os financiamentos, e que a nova operação se enquadre na política de crédito vigente.

Quais as obrigações e despesas que terei ao adquirrir um imóvel?
Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessa perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam de um Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento.

O que é alienação fiduciária?
É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem., e o credor assume a propriedade resolúvel do bem, passando a ser dono até que ocorra o pagamento integral da dívida. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.

O que é hipoteca?
Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel. A hipoteca, como todo direito real sobre imóveis, para se constituir e valer contra terceiros tem que ser registrada no Registro de Imóveis.

O que é Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel?
É o contrato particular pelo qual o comprador se compromete a adquirir um imóvel do proprietário (pessoa física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. O compromisso de compra e venda pode ser feito por contrato particular ou por escritura pública feita em Cartório de Notas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

O compromisso de compra e venda não é definitivo, ou seja, não transfere a propriedade. Portanto, após a quitação do preço deverá ser lavrada a escritura definitiva de compra e venda que deverá ser registrada no cartório de Registro de Imóveis.

Qual a diferença entre Contrato de Venda e Compra e Escritura definitiva?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.



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