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Dúvidas Frequentes

Dúvidas Frequentes


14.10.2014

Qual a diferença entre Tabelião de Notas e Registro de Imóveis?
O Tabelião lavra uma escritura pública, ouve o desejo das partes, aconselha-as no sentido de conseguir a melhor solução jurídica para o que pretendem, verifica o que é lícito e possível, identifica as pessoas, avalia a sua capacidade jurídica, cuida para que sejam satisfeitas eventuais exigências tributárias, e traduz a vontade das partes no documento chamado escritura pública, lavrada em seu livro próprio, que é lida às partes e, por fim, assinada por elas e pelo Tabelião. A cópia autêntica dessa escritura pública, chamada traslado ou certidão, conforme o caso, revestida da referida presunção legal da verdade, vai fazer o efeito que dela se espera, no mundo jurídico e dos negócios, e é o Registro de Imóveis que providencia, além de outros atos, o registro de todos os títulos translativos de direitos reais, bem como as devidas averbações que podem modificar a situação do imóvel ou a dos que se apresentam como detentores de seus direitos, além de inscrever todos os atos relacionados ao parcelamento do solo e regularização de condomínios especiais. Tais atos são os mais comuns para esse Serviço - sua competência territorial estende-se à comarca onde se encontra instalada.

O que é registro de imóvel?
registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda de um imóvel ao Cartório de Registro de Imóveis,  ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula daquele imóvel.

Por que devo registrar a escritura do meu imóvel?
De acordo com a lei, somente quem registra seu imóvel, torna-se realmente dono de seu bem.
Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.

O que é averbação? 
averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos. A averbação também é utilizada para os cancelamentos, inclusive os de hipoteca.

O que é Matrícula de um imóvel?
É a forma atual (de 1976 em diante) do registro de propriedade. Anteriormente os registros eram realizados em livros (Transcrições). Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua “certidão de nascimento”.

É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

O que é uma Matrícula-mãe? 
É a matrícula que engloba um empreendimento no seu todo (Incorporações de Condomínio e Loteamentos), antes da abertura das matrículas das frações ideais destinadas às unidades futuras ou respectivos lotes.

Como se obtem uma Matrícula de um imóvel?
A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

A paritir de que momento um imóvel tem uma matrícula?
A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, normalmente, quando da averbação da construção e instituição / especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída.

O que é Certidão da Matrícula?
É o documento obtido junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde consta todo o histórico do imóvel dando segurança aos atos jurídicos.

Para que serve a Certidão atualizada?
Para comprovar a atual situação jurídica do imóvel, importante para qualquer negócio, pois demonstra a existência de impedimentos ou ônus, como nos casos de penhora judicial, hipoteca e indisponibilidade.

O que é uma Transcrição?
São os registros realizados em Livros (Transcritos) até dezembro de 1.975, anterior à Lei 6.015 (Matrículas).

O que é escritura de declaração de união estável?
É uma declaração que duas pessoas de sexos diferentes, não casados, mas que vivem juntos, como se fossem casados, que fazem perante o Tabelião, com o objetivo de constituir família. visando, entre outras coisas, garantir direitos dos declarantes e de herdeiros (se houver).

O casal pode formalizar a existência da união mediante escritura pública declaratória de união estável e esta pode ser posteriormente convertida em casamento

A declaração de união estável realizada por escritura pública tem diversas finalidades, tais como:

- fixar a data do início da união estável;
- fixar um regime de bens voltada à união do casal;
- garantir direitos de herdeiros;
- garantir direitos do(a) companheiro(a) junto ao INSS, convênios médicos e odontológicos, clubes etc.


O que é pacto antenupcial?
Pacto antenupcial, é o ato elaborado no Tabelionato de Notas a pedido dos futuros cônjuges onde declaram a vontade de se casarem em regime diverso do legal vigente no país (comunhão parcial de bens). O casal deve decidir qual o regime de bens que irá adotar e que vai vigorar enquanto o casamento existir.

Feito o pacto antenupcial, deverá ser levado ao Cartório de Registro Civil em que será realizado o casamento. Após o casamento, deverão levar o pacto antenupcial e a certidão de casamento, acompanhados de requerimento próprio, ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que se encontra o primeiro domicílio do casal para que seja registrado e assim, produza seus efeitos. . Dica: Procure o Cartório de Registro Civil e o Cartório de Notas de sua cidade para esclarecer suas dúvidas com referência ao regime de bens.

O que é procuração?
Procuração é o instrumento pelo qual uma pessoa nomeia outra de sua confiança como seu representante (procurador), para agir em seu nome em determinada situação em que não possa estar presente.

Na representação para a prática de alguns atos complexos e solenes, como por exemplo, venda e doação de bens imóveis, representação em casamento ou em escrituras de divórcio e inventário, a lei exige poderes especiais e procuração na forma pública, feita em cartório. A representação para a prática de atos mais simples pode ser feita utilizando-se uma procuração particular, com firma reconhecida em cartório.

O que é IPTU?
O IPTU, Imposto Predial e Territorial Urbano, é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.

O que é ITBI?
ITBI é o Imposto sobre a Transação de Bens e Imóveis e é cobrado pela prefeitura municipal para compra e venda de propriedade imóveis. O pagamento do tributo é condição para o registro em cartório da transferência do imóvel. 

O que é loteamento?
Nos termos da Lei Federal nº-6.766/79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou amplificações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano, integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuo, dimensionamento de quadras e lotes. A aprovação de loteamentos em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano diretor do município evita a ocupação desordenada das áreas urbanas permitindo o desenvolvimento harmônico das cidades.

O que é alvará de obra? (alvará de execução)
O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. O Alvará dá autorização para que a obra seja iniciada, após o projeto ter sido aprovado.

O que é Habite-se?
O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com o projeto aprovado, seguindo as exigências da legislação municipal onde o empreendimento está localizado.

O Habite-se é expedido pelo Prefeitura Municipal local e aprova o imóvel como “pronto para ser habitado”. No caso de Edifícios autoriza a incorporadora a proceder a entrega do empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes.

Para retirar o Habite-se, o proprietário do imóvel,  faz a requisição junto ao órgão competente da prefeitura, que providencia uma vistoria no local para constatar se o que foi construído realmente condiz com o projeto inicial aprovado na prefeitura.

O que é averbação de construção e quando ocorre?
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel. Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.

O que é incorporação imobiliária?
Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

O que é memorial de incorporação?
É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é área privativa?
É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.

O que é área útil?
Corresponde à sobra da privativa descontando o espaço ocupado pelas paredes do imóvel. Também conhecida como a área da vassoura, é o espaço dos cômodos da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares.

O que é área comum?
É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.

O que é área total?
A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade.

O que é fração ideal de terreno?
É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.

O que é usucapião?
É uma forma de aquisição da propriedade pela posse durante determinado tempo., sem a manifestação da vontade do proprietário. Assim, se uma pessoa tem a posse de um imóvel, como se dono fosse, durante certo período, que pode ser, dependendo do caso, de cinco, dez ou 15 anos, ela poderá adquirir a sua propriedade, por requerimento feito ao Juiz de Direito, que expede uma sentença, reconhecendo o seu direito. A sentença também é registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Qual a tributação a que estou sujeito quando vendo um imóvel?
Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.

Quando devo recolher o ganho de capital na venda de um imóvel?
O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subsequente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda. Incidirá sempre que o valor de venda for superior ao de compra. O adquirente da unidade deverá comunicar na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação, os detalhes da alienação. As regras específicas que regem a tributação na venda de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da Receita Federal do Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).



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